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MASSIMA
L’amministratore può partecipare alla mediazione se autorizzato dall’assemblea condominiale con le maggioranze previste dall’art. 1136, 2° co., c.c.
Tribunale Roma, Sez. V, Sent., 13/03/2023, n. 4092
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
SEZIONE QUINTA CIVILE
in persona del dr. Lorenzo Pontecorvo ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n 50977/2021, trattenuta in decisione all’udienza del 9 novembre 2022 e vertente
TRA
A.D.C. elettivamente domiciliato in Roma alla via Caio Mario n.8, presso lo studio dell’avv.to Leonardo Pallotta che lo rappresenta e difende insieme agli avv.ti Bruno Battagliese ed Antonio De Cato per procura in atti.
– ATTORE –
E
Supercondominio Via G. M. Z20/A-B-C-D – R. in persona dell’Amministratore pro tempore elettivamente domiciliato in Roma via Archimede n.14, presso lo studio dell’avv.to Nicola Scarimboli che lo rappresenta e difende per procura in atti.
– CONVENUTO –
Svolgimento del processo
Con citazione ritualmente notificata A.D.C. – proprietario dell’appartamento in R. alla via G. M., 20, al piano terzo e quarto dell’edificio “D”, int. 14; del box auto n. 11 sito al piano interrato; del posto auto scoperto sito al piano terra (cortile scoperto) n. 28, tutti facenti parte del Super Condominio di via G. M., Z 20, A – B – C – D, 00127 – ha opposto tutte le determinazioni adottate dal Supercondominio nella assemblea del 12 aprile 2021.
L’attore in particolare – nell’opporre pregiudizialmente l’avvenuto acquisto a titolo originario della proprietà dell’area che identifica il posto auto n. 28 e nell’evidenziare che l’argomento all’ordine del giorno riguardava: “1) Istanza mediazione pervenuta dai Sigg.ri P./B. (allegata) Autorizzazione all’Amministratore a partecipare alla mediazione/nomina di un legale per il Condominio; 2. Varie ed eventuali – ha contestato le decisioni prese nei seguenti testuali termini:
“Prende la parola l’Avv. M.C., presente alla riunione, il quale illustra ai presenti la citazione pervenuta a istanza dell’Avv. A. ai Sigg.ri P.,B. e P. ed espone i motivi per cui è stata proposta istanza di mediazione. A tale proposito fa presente che è intenzione dei Sigg.ri istanti, in assenza di una decisione conciliativa del Condominio al fine di risolvere definitivamente la questione dei posti auto che insistono sulla particella (…) oggetto di causa. Seguono vari interventi. Segue chiarimento del Geom. P. sulla situazione.
A questo punto l’assemblea all’unanimità delibera quanto segue:
1) L’Assemblea alla unanimità aderisce alla mediazione e da mandato all’Amministratore di parteciparvi nominando un legale di sua fiducia.
2) L’assemblea da mandato all’Amministratore di verificare una transazione tombale con il Sig. A..
3) Dà mandato all’Amministratore di verificare la restituzione in ripristino ed a stato originale dei luoghi al fine di ripristinare la conformità della particella (…) oggetto di causa.
4) Dà mandato all’Amministratore di verificare, previo abbattimento del manufatto, lo spostamento dei servizi che insistono sub (…) p.lla (…) in altro sito condominiale/comune al fine di evitare ogni pregiudizio per i diritti dei singoli Condomini.
5) Nell ‘esercizio di tali attività potrà avvalersi di tecnici di sua fiducia sulla base della relazione tecnica a forma Geom. P. in atti e sulla base delle soluzioni indicate nella stessa.
6) All’esito dello svolgimento della mediazione e delle risposte del legale del Sig. A. dovrà riferire alla prossima Assemblea per ogni successiva ratifica.
7) I presenti si danno atto che qualora i tempi lo dovessero permettere i Sigg.ri P.,/B.,/P. procederanno alle relative attività difensive, sempre con le stesse intenzioni conciliative e con la salvezza di bonario componimento.
8) Alle ore 21,30 non essendoci altro a deliberare, l’Assemblea viene tolta, previa sottoscrizione del presente verbale da parte del Presidente e Segretario.”
Ha quindi sostenuto che le determinazioni sarebbero viziate da eccesso di potere per essere state adottate su argomenti non posti all’o.d.g.. nonchè in violazione del quorum di legge e dell’art. 12 del Regolamento del Super Condominio avendo altresì l’assemblea proceduto alla nomina del Presidente e del Segretario che non partecipano al Supercondominio.
Ha inoltre eccepito il difetto di legittimazione passiva del Supercondominio con riguardo all’argomento oggetto di deliberazione vertendosi in materia di revindica di diritti reali, sulla quale tale legittimazione appartiene a ciascun proprietario e non al Super Condominio.
Si è costituito il Supercondominio rilevando che il presidente nominato dall’assemblea è condomino e che il segretario nominato nella stessa sede era intervenuto per delega di un condomino.
Con riguardo al procedimento oggetto di mediazione ha premesso che il condomino A.F. aveva citato avanti al Tribunale Civile di Roma B.F., P.F. e P.L. al fine di accertare e dichiarare l’inesistenza del loro diritto di proprietà su porzioni immobiliari (posti auto scoperti) nonché di ordinare la cessazione delle turbative e la liberazione dei posti auto, oltre al risarcimento dei danni e delle spese di lite. Ha al riguardo precisato che P., B. e P. si erano costituiti chiedendo di poter chiamare in garanzia il Supercondominio, deducendo che la striscia di terreno interessata dai posti auto presentava una incongruenza sia in termini di numero che di lunghezze e che era stato verificato un mancato censimento di un manufatto edificato dalla Diemme ma completamente abusivo che avrebbe comportato, al momento della pittura della segnaletica dei posti auto, la riduzione dello spazio e di conseguenza del numero dei posti da 30 a 27.
Ha quindi sostenuto che in pendenza di un tale contenzioso l’assemblea del 12/04/2021 non avrebbe assunto posizioni in spregio ai diritti dei singoli e tanto meno nei confronti dei diritti reali dell’attore essendosi limitato a dare un mandato esplorativo all’amministratore al fine di verificare la possibilità di addivenire ad una transazione con l’A. e di verificare una alternativa disposizione dei luoghi.
Prodotti documenti la causa è stata trattenuta in decisione all’udienza in epigrafe indicata.
Motivi della decisione
L’articolo 12 del regolamento del supercondominio prevede che il presidente ed il segretario dell’assemblea è scelto fra i partecipanti al supercondominio e che ogni condomino ha il diritto di farsi rappresentare da altra persona anche estranea al condominio.
Nel caso in esame emerge che F.P., Presidente dell’assemblea, vi aveva partecipato su delega del condomino G.F.. Il Segretario dell’assemblea, M.C., invece, non risulta condomino né soggetto intervenuto per delega di un condomino. Tale circostanza non appare tuttavia idonea a inficiare le determinazioni assunte dall’assemblea non essendo una tale situazione di per sé sanzionabile da norme di legge o regolamentari (peraltro la nomina del presidente e del segretario dell’assemblea del condominio non è preveduta da alcuna norma a pena di nullità).
Ciò premesso, con riguardo allo specifico argomento posto all’ordine del giorno “Istanza mediazione pervenuta dai Sigg.ri P./B.” risulta che l’Assemblea alla unanimità ha aderito alla mediazione dando mandato all’Amministratore di parteciparvi nominando un legale di sua fiducia.
Tale delibera è da ritenersi adottata in assenza del necessario quorum, ciò per quanto di ragione.
Non è in contestazione la circostanza che il Supercondominio fosse stato chiamato in garanzia da alcuni condomini nei cui confronti un altro condomino aveva chiesto la liberazione di alcuni posti auto, oltre al risarcimento dei danni e che i condomini convenuti avevano rilevato in sede di chiamata in causa del Supercondominio incongruenze di delimitazione dei posti auto.
E’ quindi da considerare che l’amministratore può partecipare alle attività di mediazione solo in forza di una delibera dell’assemblea, conferitogli con la maggioranza di cui all’art. 1136 c.c., comma 2 – segnatamente con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio – essendo in caso contrario il rappresentante sprovvisto del potere di disporre dei diritti sostanziali che sono rimessi alla mediazione, e, dunque, privo del potere occorrente per la soluzione della controversia (Cass. 10846/2020). Spetta infatti all’assemblea (e non all’amministratore) il “potere” di approvare una transazione, ovvero di delegare l’amministratore a transigere, fissando gli eventuali limiti dell’attività dispositiva negoziale affidatagli (cfr. Cass. Sez. 2, 16/01/2014, n. 821; Cass. Sez. 2, 25/03/1980, n. 1994).
Nel caso in esame avevano partecipato all’assemblea 36 condomini su un totale di 67 per complessivi millesimi 498,74.
Nello stesso contesto e per gli stessi motivi è da ritenersi viziata la volontà assembleare espressa ai punti 2) L’assemblea da mandato all’Amministratore di verificare una transazione tombale con il Sig. A.. 6) All’esito dello svolgimento della mediazione e delle risposte del legale del Sig. A. (l’amministratore) dovrà riferire alla prossima Assemblea per ogni successiva ratifica e 7) I presenti si danno atto che qualora i tempi lo dovessero permettere i Sigg.ri P.,/B.,/P. procederanno alle relative attività difensive, sempre con le stesse intenzioni conciliative e con la salvezza di bonario componimento.
Con riguardo alle ulteriori determinazioni assunte dall’assemblea – che ha dato mandato 3) all’Amministratore di verificare la restituzione in ripristino ed a stato originale dei luoghi al fine di ripristinare la conformità della particella (…) oggetto di causa. 4) di verificare, previo abbattimento del manufatto, lo spostamento dei servizi che insistono sub (…) p.lla (…) in altro sito condominiale/comune al fine di evitare ogni pregiudizio per i diritti dei singoli Condomini autorizzando lo stesso amministratore a 5) avvalersi di tecnici di sua fiducia sulla base della relazione tecnica a forma Geom. P. in atti e sulla base delle soluzioni indicate nella stessa è da considerare in primo luogo che le determinazioni assembleari – è in primo luogo da considerare che non emerge che la decisione di modificare lo stato dei luoghi, finanche con l’abbattimento di un manufatto, abbia riguardato spazi e o beni comuni. Anche in caso positivo, trattandosi di deliberazioni concernenti interventi anche demolitori di notevole entità, la relativa determinazione avrebbe dovuto essere adottata con la maggioranza di cui all’art. 1136 c.c., comma 2 (un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio).
Sotto un ulteriore profilo è da rilevare che, in linea generale, la delibera di un’assemblea condominiale risulta essere valida allorché l’avviso di convocazione elenchi, sia pure in modo non analitico e minuzioso, specificamente gli argomenti da trattare sì da far comprendere i termini essenziali di essi e consentire agli aventi diritto le conseguenti determinazioni anche relativamente alla partecipazione alla deliberazione (Cass. Civ. sez. II, Sentenza n. 21449 del 19/10/2010). Il diritto dei condomini di conoscere in anticipo le materie oggetto di deliberazione non può, infatti, condurre a ritenere che l’avviso di convocazione debba necessariamente contenere una analitica e dettagliata specificazione dei temi da trattare, quasi prefigurando il risultato della volontà comune dei partecipanti. Di contro, è sufficiente una indicazione schematica dei temi in discussione, in maniera da permettere una delimitazione “ex ante” della materia da trattare, essendo evidente che l’evoluzione della discussione assembleare non può essere rigorosamente predeterminata e imbrigliata da una elencazione necessariamente schematica e sintetica di quelli che dovranno essere gli argomenti da trattare.
Nel caso concreto all’ordine del giorno dell’assemblea – alla quale non risulta aver partecipato l’attore – era stata prevista esclusivamente la discussione con relative determinazioni concernenti l’istanza mediazione pervenuta dai Sigg.ri P./B. (allegata) Autorizzazione all’Amministratore a partecipare alla mediazione a seguito della istanza e pervenuta dai condomini P./B. nonché alla nomina di un legale per il Condominio. Appare pertanto evidente che tutte le ulteriori determinazioni come in precedenza riportate non abbiano in alcun modo costituto argomento (pre) fissato con l’ordine di giorno comunicato in sede di convocazione dell’assemblea e come tali devono essere considerati argomenti nuovi non potendo peraltro in ragione della loro importanza rientrare tra le “varie ed eventuali”.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo in favore dell’avv.to Antonio De Cato dichiaratosi antistatario.
P.Q.M.
definitivamente pronunciando, il Tribunale, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita così provvede;
– annulla le determinazioni assunte in data 12 aprile 2021 dall’assemblea del Supercondominio Via G. M. Z20/A-B-C-D – R.;
– condanna la parte convenuta al pagamento delle spese di lite in favore di A.D.C. che si liquidano in Euro 560,00 per spese ed in Euro 3.972,00 per compensi, oltre accessori come per legge. Le spese sono da distarsi in favore dell’avv.to Antonio De Cato dichiaratosi antistatario.
Conclusione
Così deciso in Roma, il 13 marzo 2023.
Depositata in Cancelleria il 13 marzo 2023.
