Il subentro dell’amministratore di condominio è un momento delicato e cruciale per la gestione della comunità condominiale. Troppo spesso, gli onesti amministratori si trovano ad ereditare situazioni complesse, caratterizzate da mala gestione e ammanchi di cassa. In questo contesto, è fondamentale adottare un approccio ponderato e razionale per affrontare le sfide che si presentano.
Innanzitutto, è importante sottolineare che, salvo situazioni conclamate di irregolarità o richieste specifiche dell’assemblea, non è necessario un esame analitico retrospettivo della contabilità per smascherare l’ex amministratore. Tuttavia, ciò non significa ignorare le potenziali mancanze, ma piuttosto evitare azioni pretestuose che possano trasformarsi in lotte gratuite tra professionisti, con l’interesse della collettività condominiale relegato a mero pretesto.
Il punto di partenza per comprendere appieno la situazione è la verifica dello stato patrimoniale del condominio. Questa analisi deve partire dall’ultimo saldo di gestione approvato dall’assemblea e comprendere entrate, uscite, debiti/crediti delle gestioni precedenti, fondi di riserva, saldo del conto corrente e della “piccola cassa”. In presenza di un disavanzo di bilancio o ammanco di cassa, è essenziale capirne l’origine e richiedere spiegazioni al precedente amministratore.
Gli ammanchi più comuni riguardano prelievi effettuati dall’ex amministratore mai restituiti al condominio. Tuttavia, è cruciale non limitarsi a valutare solo questi prelievi “irregolari”, ma anche verificare se siano stati utilizzati per saldare debiti condominiali. La mala gestione rappresenta un problema serio, ma per parlare di reato di appropriazione indebita, occorre un’analisi approfondita dello stato patrimoniale che confermi l’effettivo ammanco di cassa.
In caso di irregolarità accertate, il condominio può adottare diverse azioni legali per tutelarsi:
- Azione civile per la restituzione: Fondamentale è la ricostruzione contabile precisa, seguendo i principi illustrati sopra.
- Azione civile per il risarcimento dei danni: In questa sede, è cruciale fornire prove concrete, ad esempio, dei costi aggiuntivi o delle sanzioni dovute a dichiarazioni fiscali mancanti.
- Azione penale: L’azione penale può essere intrapresa per violazione dell’articolo 646 c.p., relativo all’appropriazione indebita. La querela può essere presentata dall’amministratore, ma l’assemblea può deliberare la presentazione congiunta da parte dell’amministratore e di almeno uno o due condomini, per una maggiore tutela.
La Corte di Cassazione Penale (sentenza n. 3958/2014) ha sottolineato l’importanza della costituzione di parte civile nel procedimento penale. Questo passo non solo monitora il processo ma può anche stimolare la restituzione di quanto sottratto.
In definitiva, in caso di subentro dell’amministratore di condominio, è essenziale valutare attentamente le azioni da intraprendere, considerando la possibilità di recupero in relazione ai beni aggredibili del soggetto contro cui si procede. La tutela dell’interesse condominiale richiede un approccio strategico e un’analisi attenta delle opzioni legali disponibili.
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