Affitto di azienda e inadempimento dell’affittuaria: non c’è nesso di pregiudizialità fra il procedimento d’urgenza ex art. 700 c.p.c. e quello di ATP ex art. 696 bis c.p.c.
Tribunale di Padova, Giudice Dott.ssa Federica Sacchetto, Ordinanza del 14.02.2018
IL FATTO: L’affittante promuoveva un procedimento d’urgenza ai sensi dell’art. 700 c.p.c. onde ottenere l’immediato rilascio dell’azienda (un albergo) essendosi l’affittuaria resa morosa del pagamento di alcuni canoni di affitto. In pendenza di detto procedimento, l’affittuaria promuoveva, a sua volta, altro procedimento per ATP ai sensi dell’art. 696 bis c.p.c. al fine di far emergere, per il tramite di una ctu, quei vizi che, a suo dire, legittimavano, in forza dell’eccezione di inadempimento opposta all’affittante, il mancato pagamento dei canoni. Il Tribunale di Padova si pronunciava, quindi, preliminarmente, in ordine alla questione pregiudiziale emarginata.
L’ORDINANZA
R.G. 2018/796
TRIBUNALE ORDINARIO di PADOVA
SEZIONE II CIVILE
Nel procedimento cautelare iscritto al n. r.g. 796/2018:
Il Giudice dott. Federica Sacchetto,
a scioglimento della riserva assunta all’udienza del 06/03/2018,
ha pronunciato la seguente
ORDINANZA
rilevato, preliminarmente, che non appare concepibile un nesso di pregiudizialità fra il presente procedimento cautelare e quello di ATP, ex art.696 bis c.p.c., pendente fra le parti, che non condurrà ad alcuna pronuncia che possa confliggere con quella che definisce il presente procedimento, e ciò senza considerare l’urgenza del presente;
rilevato, ancora in via preliminare, che non può ritenersi venuto meno l’interesse della ricorrente alla pronuncia, per effetto della cessione del credito per canoni oggetto del contratto, atteso che tale cessione non comporta alcun mutamento soggettivo nel rapporto contrattuale che costituisce il titolo della pretesa fatta valere nel presente giudizio;
rilevato che sussiste il “fumus” del diritto della ricorrente alla restituzione dell’azienda oggetto del contratto d’affitto in data 22.12.2016, per effetto della risoluzione di diritto dello stesso, invocata dalla ricorrente in forza di clausola risolutiva espressa;
rilevato, invero, che è pacifico fra le parti che l’affittuaria ha omesso il pagamento, ad oggi, di cinque canoni mensili (da ottobre a febbraio, il primo nella misura ridotta concordata a seguito di parziale compensazione), con ciò determinando il verificarsi dei presupposti della clausola risolutiva espressa di cui all’art.5 del contratto (mancato pagamento di due mensilità di canone);
rilevato, che vi è il “fumus” dell’inadempimento contrattuale anche con riferimento ad altre obbligazioni derivanti dal contratto, ed in particolare con riferimento alla clausola relativa all’obbligo di subentro di cui all’art.15, per cui la resistente, che non ha provveduto, almeno in parte, alla voltura delle utenze dell’esercizio, si è resa inadempiente all’obbligo di rimborso delle spese anticipate dalla ricorrente per circa €.11.000,00;
ritenuto che la difesa della resistente, secondo cui il mancato pagamento dei canoni sarebbe legittimo, in forza dell’eccezione di inadempimento, da essa opposta all’affittante a causa dell’interruzione dell’erogazione dell’acqua termale per la piscina, della mancata riparazione di infiltrazioni in alcune stanze, del mancato rimedio al degrado degli spogliatoi della piscina e del mancato adeguamento dell’impianto termico, inefficiente, anche a seguito dell’impiego di esso per il riscaldamento dell’acqua della piscina, non appare “prima facie” fondata;
rilevato, invero, quanto all’interruzione dell’erogazione dell’acqua termale per la piscina, che tale circostanza, per allegazione della resistente, si è verificata a seguito della decisione della resistente medesima di cessare il contratto con la società sportiva […] s.r.l., che versava un canone e nei cui confronti soltanto la […] s.r.l. aveva garantito la funzionalità della piscina con acqua termale fornita da terzi, circostanza che avrebbe dovuto indurre la convenuta, che ha voluto risolvere il contratto, a procacciarsi altrimenti la fornitura di acqua termale, considerato che l’azienda affittata risulta comprensiva di “piscina pubblica/aperta al pubblico” di cui non viene precisata la natura termale;
rilevato, sotto altro profilo, che la circostanza che […] s.r.l. pubblicizzasse la disponibilità di una piscina termale non può considerarsi indice di condotta inadempiente, poiché la piscina, pacificamente, era dotata di acqua termale fino alla cessazione del contratto con […] per decisione della convenuta, avvenuta in costanza di rapporto di affitto d’azienda;
rilevato, quanto al degrado di alcuni spazi, da un lato, che lo stesso appare in parte riconducibile a problemi manutentivi non addebitabili alla proprietà (muffe alle pareti degli spogliatori ecc.), dall’altro, che lo stesso contratto di affitto, avendo ad oggetto un immobile datato, e quindi prevedibilmente bisognoso di continui interventi, prevede che in caso di necessità di restauri non effettuati dalla proprietà, vi provveda la conduttrice con diritto al rimborso (art.14); rilevato pertanto che la circostanza che la ricorrente abbia autorizzato la compensazione di alcuni canoni con le spese sostenute dalla conduttrice per riparazioni è, non già indice del riconoscimento di vizi del bene affittato, costituito da un albergo di non recente costruzione (d’altra parte il canone è di €.4.000,00 mensili per l’intera azienda, comprensiva di albergo arredato con numerose camere, ristorante, piscina, autorizzazioni ecc.), ma puntuale adempimento della richiamata clausola contrattuale;
rilevato, quanto alla pretesa inadeguatezza dell’impianto termico, che lascerebbe alcune stanze dell’albergo fredde ed altre surriscaldate, che la stessa appare dipendere dall’imprevisto impiego della caldaia per il riscaldamento dell’acqua della piscina, come riconosciuto dalla stessa resistente (invero il contratto è iniziato nel gennaio 2017, in pieno inverno, e non risultano contestazioni circa la funzionalità dell’impianto termico in tale periodo, quando la caldaia non riscaldava la piscina), circostanza che configura un’utilizzazione anomala dell’impianto che serve l’edificio alberghiero che non può essere addebitata all’affittante;
rilevato, sotto altro profilo, che lo stesso perito incaricato dalla convenuta (doc.16) ha ipotizzato che almeno in parte dei difetti di funzionalità del riscaldamento dipendano dalla presenza di bolle d’aria nelle tubazioni e dunque da problemi di manutenzione che fanno carico all’affittuaria;
ritenuto, quanto al “periculum”, che lo stesso appare ravvisabile sotto il profilo dell’imminenza e irreparabilità del pregiudizio che verrebbe arrecato, da un lato, alla ricorrente che, privata della sola, propria risorsa economica, rappresentata dai canoni, diverrebbe insolvente verso la banca e soggetta ad eventuale fallimento, dall’altro, al compendio aziendale, che l’affittuaria, allegando un inadempimento dell’affittante per vizi essenzialmente manutentivi e comunque dipendenti da un proprio impiego anomalo dei beni affittati, omette di riparare e mantenere in condizioni di normale esercizio, con pregiudizio per la conservazione del complessivo compendio aziendale e del relativo avviamento, beni tutti non ripristinabili per equivalente;
ritenuto in definitiva che, nel mentre è inammissibile nel presente procedimento la domanda di accertamento proposta dalla ricorrente, va accolta quella cautelare di immediata restituzione dell’azienda, in quanto anticipatoria della richiamata pronuncia oggetto dell’eventuale giudizio di merito;
ritenuto che le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate come da dispositivo;
P.Q.M.
Visti gli artt.669 bis e segg. e 700 c.p.c.,
rigettata ogni altra istanza, ordina all’impresa individuale […], in persona della titolare, […], l’immediata restituzione alla s.r.l. […] dell’azienda oggetto del contratto in data 22.12.2016, Rep.22.224, racc.8.510 del notaio […], mediante riconsegna dei beni mobili descritti nel contratto e rilascio dell’immobile ivi indicato, nonché il compimento di tutti gli atti necessari a consentire la voltura delle autorizzazioni amministrative indicate nel medesimo contratto;
dispone che l’esecuzione avvenga a mezzo ufficiale giudiziario, nelle forme dell’esecuzione per consegna e rilascio;
condanna la resistente a rifondere alla ricorrente le spese del procedimento, che liquida in €.2.430,00 per la fase di studio, €1.145,00 per la fase introduttiva, €.1.687,00 per la fase decisionale, oltre al 15% per spese generali, ad €.286,00 per spese vive ed oltre IVA e CPA.
Si comunichi
Padova, 14 marzo 2018
Il Giudice
dott. Federica Sacchetto
