La questione dei danni causati da difetti di costruzione è un nodo intricato nel panorama giuridico, suscitando dubbi su chi debba effettivamente rispondere di tali problematiche. Immaginiamo la situazione in cui il proprietario di un appartamento si trova a dover fronteggiare danni provocati da un lastrico solare non isolato a regola d’arte, permettendo l’infiltrazione di acqua piovana. A chi spetta, quindi, l’onere del risarcimento? È il costruttore o il condominio a dover rispondere di tali inconvenienti?
Inquadriamo la situazione dal punto di vista legale. Secondo l’ordinanza n. 28253/2023 del 9 ottobre 2023 della Corte di Cassazione, il condòmino danneggiato da vizi di realizzazione dell’edificio può intraprendere azioni legali contro il condominio. Questo, in virtù dell’articolo 2051 del Codice Civile, che stabilisce la “responsabilità per cose in custodia”, attribuendo al condominio una responsabilità oggettiva su tutti i beni direttamente disponibili. Ne deriva che in caso di danni provocati da difetti di costruzione, il proprietario può agire sia contro il costruttore che contro il condominio.
Ma come si sviluppano le azioni legali in questo contesto complesso? Contro il costruttore, è possibile intraprendere azioni legali entro i primi 10 anni dal completamento dell’edificio, periodo di validità della garanzia per vizi di costruzione. Prima di procedere in tribunale, la parte danneggiata deve inviare una diffida al costruttore entro un anno dal rilevamento dei problemi e dalla comprensione della loro origine.
D’altro canto, l’azione legale contro il condominio può essere avviata entro 5 anni dalla manifestazione del danno. La scelta tra l’azione contro il costruttore o il condominio è nelle mani della persona danneggiata, che può anche decidere di agire contro entrambi. Importante notare che la richiesta di risarcimento al condominio può essere esercitata anche se i difetti sono attribuibili al venditore/costruttore dell’intero edificio, anche se la garanzia decennale non è ancora scaduta.
La sentenza della Corte di Cassazione precedentemente citata conferisce il diritto alla parte lesa di agire contro il condominio, anche nel caso in cui il costruttore avesse precedentemente segnalato i difetti durante la vendita dei primi appartamenti, senza che ciò sollevi il condominio dalla sua responsabilità verso i successivi proprietari.
Il quadro delle responsabilità si dipana ulteriormente nel caso di lastrico solare o terrazza a uso esclusivo. Se l’uso o la proprietà sono riconducibili a un solo condòmino, questi sarà responsabile di un terzo del danno, mentre i restanti due terzi saranno a carico del condominio, specialmente per i condòmini sotto l’asse verticale della copertura. Il Codice Civile, con l’articolo 1126, specifica chiaramente la ripartizione del risarcimento in base al valore del piano o della porzione di piano di ciascun condomino.
È fondamentale comprendere che il condominio, in qualità di custode dei beni e dei servizi comuni, ha l’obbligo di adottare tutte le misure necessarie per evitare danni a chiunque. Questa responsabilità è oggettiva, indipendentemente da una colpa diretta o da una colpa semplice. In situazioni potenzialmente dannose, il condominio potrebbe essere obbligato a rimuovere le cause del danno stesso.
In conclusione, chi si trova a subire danni da infiltrazioni d’acqua o altri difetti di costruzione può intraprendere azioni legali contro il proprio condominio, anche se non sono ancora trascorsi i dieci anni di garanzia del costruttore. Tuttavia, è importante considerare che i danni saranno suddivisi tra tutti i condòmini, compresi quelli danneggiati, poiché agiscono sia come danneggiatori (condòmini) che come danneggiati (proprietari degli appartamenti interessati dalle infiltrazioni). Questa intricata rete di responsabilità e azioni legali offre una guida essenziale per chi si trova ad affrontare tali problematiche nel contesto condominiale.
