Le infiltrazioni d’acqua negli edifici condominiali rappresentano uno dei problemi più comuni e temuti, con il potenziale di causare danni considerevoli agli immobili. Queste infiltrazioni possono originarsi da varie fonti, come carenze nella manutenzione, rotture di tubature comuni, o addirittura dal lastrico solare. Affrontiamo in dettaglio le cause, gli accertamenti necessari, le responsabilità legali e le strategie di gestione in caso di infiltrazioni condominiali.

Cause e Accertamenti

Le infiltrazioni d’acqua spesso derivano da mancanze nella manutenzione dell’edificio, causando un deterioramento dei rivestimenti esterni o la rottura di tubature interne. Identificare con precisione le cause è cruciale per la gestione efficace del problema. In caso di causa sconosciuta, è essenziale avvertire per iscritto tutti i potenziali responsabili, tra cui l’amministratore di condominio e i proprietari degli appartamenti confinanti. Un sopralluogo con tecnici esterni o di parte può essere fondamentale per individuare l’origine delle infiltrazioni e stabilire gli interventi necessari.

Responsabilità Legale e Legge Applicabile

Secondo l’articolo 2051 del Codice Civile, il condominio è responsabile dei danni causati dalle cose in sua custodia, compresi i beni comuni. Questa responsabilità si estende alle infiltrazioni d’acqua provenienti da parti comuni come il tetto, il lastrico o le pareti esterne. In tali casi, il condominio, rappresentato dall’amministratore, può essere chiamato in giudizio per i danni e i costi di riparazione. L’esclusione del risarcimento si applica solo in caso di “caso fortuito”, eventi imponderabili come alluvioni o terremoti.

Responsabilità dell’Amministratore e dell’Appaltatore

L’amministratore può essere ritenuto responsabile se la sua negligenza contribuisce alle infiltrazioni. Se l’amministratore non adempie ai doveri di manutenzione o disattende delibere assembleari, può essere chiamato a rispondere dei danni. In caso di infiltrazioni causate da lavori di ristrutturazione, l’impresa appaltatrice è direttamente responsabile, e il condòmino danneggiato può richiedere il risarcimento.

Responsabilità del Condòmino e dell’Inquilino

Se le infiltrazioni provengono dall’abitazione di un condòmino, è responsabile il singolo proprietario. Nel caso di infiltrazioni da un’appartamento in affitto, l’inquilino è il custode degli accessori e delle parti non strutturali; la responsabilità dipende dalla natura del danno.

Interventi Urgenti e Delibera dell’Assemblea

L’amministratore deve attivarsi tempestivamente per riparare danni causati da infiltrazioni legate a parti comuni, senza necessità di autorizzazione assembleare, se gli interventi sono urgenti. Se l’amministratore non agisce, è possibile ricorrere a diffide o mediazione ADR per risolvere la situazione.

Risarcimento e Azioni Legali

Il proprietario danneggiato può richiedere risarcimenti, compresi i costi di riparazione e danni materiali. La quantificazione del danno può essere fatta attraverso valutazioni tecniche o ricevute di pagamento per le riparazioni effettuate. L’Autorità Giudiziaria può essere coinvolta se l’amministratore non risponde alle richieste.

Infiltrazioni dal Lastrico Solare

Le infiltrazioni dal lastrico solare coinvolgono sia il proprietario esclusivo che il condominio. Anche se di proprietà esclusiva, il lastrico solare è parte integrante dell’edificio, e l’assemblea può deliberare interventi di manutenzione. La responsabilità delle infiltrazioni ricade sul condominio e sul proprietario del lastrico solare.