IL FATTO

Un mediatore metteva in contatto le parti le quali, tuttavia, decidevano di interrompere le trattative asserendo di non essere più interessate alla compravendita attesa la presenza, a loro dire ostativa, di una ipoteca. Il mediatore ne prendeva atto e, pertanto, restituiva spontaneamente le caparre già ricevute. Sol che, a totale sua insaputa, quelle stesse parti  riprendevano le trattative affidando ad un notaio la risoluzione di quelle particolari questioni (tecnico-giuridiche) afferenti all’ipoteca, pervenendo, quindi, alla conclusione del medesimo affare.

I PASSI SALIENTI DELLA SENTENZA

Sul diritto alla provvigione del mediatore e sul concetto di affare

 “In relazione al diritto alla provvigione la Cassazione ha specificato che il diritto del mediatore alla provvigione consegue non alla conclusione del negozio giuridico, ma dell’affare, inteso come qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio fra le parti, anche se articolatasi in una concatenazione di più atti strumentali, purché diretti nel loro complesso a realizzare un unico interesse economico, anche se con pluralità di soggetti (Cass. 6552 del 2018). L’identità va quindi stabilita alla stregua della nozione di affare come operazione di natura economica generatrice di obbligazioni, avendo riguardo più che all’aspetto giuridico formale dell’operazione all’interesse economico perseguito. Ha altresì ritenuto che per il riconoscimento del diritto alla provvigione non rileva se l’affare si sia concluso tra le medesime parti o tra parti diverse da quelle cui è stato proposto, allorché vi sia un legame, anche se non necessariamente di rappresentanza, tra la parte alla quale il contratto fu originariamente proposto e quella con la quale è stato successivamente concluso, tale da giustificare, nell’ambito dei reciproci rapporti economici, lo spostamento della trattativa o la stessa conclusione dell’affare su un altro soggetto (Cass. 8126 del 2009; n. 20549 del 2004).” […] L’affare si è pertanto realizzato attraverso una serie di atti collegati, conducendo le parti al medesimo risultato che si sarebbe raggiunto dando attuazione ai contratti sottoscritti con l’intermediazione.

Sul nesso di causa tra la conclusione dell’affare e l’attività del mediatore

 “Circa il nesso di causa tra la conclusione dell’affare e l’attività del mediatore, la Suprema Corte ha ripetutamente affermato che il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, senza che sia richiesto un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare, essendo sufficiente, che il mediatore – pur in assenza di un suo intervento in tutte le fasi della trattativa ed anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo – abbia messo in relazione le stesse, sì da realizzare l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata (Cass. n. 6552 del 2018, conforme a n. 25851 del 2014, n. 28321 del 2005; cfr. pure Cass. n. 9984 del 2008 e n. 3438 del 2002).

Non è necessario in particolare che l’attività sia la causa unica ed esclusiva, ma è sufficiente che sia una semplice concausa e, cioè, che concorra con fattori causali differenti, tra cui anche l’attività di altri mediatori (art. 1758 c.c.). Basta, pertanto, che il mediatore abbia segnalato l’affare, sempre che la segnalazione sia il risultato di un’autonoma ricerca (Cass. n. 7554 del 1997), o abbia partecipato ad una fase delle trattative, senza che rilevi se le parti le abbiano sospese, riprendendole all’insaputa del mediatore. In altri termini, il mediatore ha diritto alla provvigione se la conclusione dell’affare si trova in diretto rapporto causale con la sua attività ed un tale rapporto ricorre anche quando il mediatore si limiti a porre in relazione le parti, purché tanto rappresenti l’antecedente necessario per pervenire alla conclusione dell’affare, sia pure attraverso fasi e vicende successive (Cass. 20.2.1997 n. 1566).

Sull’intervento del Notaio (determinante per la conclusione dell’affare secondo l’assunto delle controparti del mediatore).

Secondo le convenute, è per solo ed esclusivo merito del Notaio se l’affare si è concluso. Si legge nei loro atti conclusionali: “Si ribadisce che la complessa operazione di cui sopra è stata il frutto del sapiente intervento del Notaio e non certo del Mediatore, che di siffatta prospettazione non è in alcun modo artefice.”

Il Giudice patavino viene, quindi, chiamato a valutare il ruolo svolto dal Notaio nella vicenda e così precisa sul punto: “L’intervento del Notaio è quindi servito a risolvere le problematiche che avevano bloccato l’operazione originaria, portandola a compimento. Ma il Notaio XXX è stato interessato della compravendita del terreno proprio in base al preliminare del dicembre 2015 sottoscritto per il tramite dell’attore. Quindi il suo intervento costituisce lo sviluppo di quanto già le parti avevano concordato per il tramite dell’opera del mediatore. […] Concludendo l’intervento del Notaio, per quanto importante, non elide l’efficacia causale dell’apporto dell’attore che ha messo in contatto tra loro tutti i soggetti dell’operazione.”

LA SENTENZA (estratto)

Tribunale di Padova, Giudice Dr.ssa Caterina Zambotto, Sentenza n. 737/2020, pubb. il 25/05/2020 (RG n. 3302/2017)

Sentenza n. 737/2020

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO di PADOVA

SEZIONE SECONDA CIVILE

Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Caterina Zambotto

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3302/2017 promossa da:

XXX, con il patrocinio dell’avv. CALVELLO CLAUDIO, elettivamente domiciliato in VIA PREVITALI 30 35031 ABANO TERME presso il difensore avv. CALVELLO CLAUDIO

ATTORE

contro

M. B., contumace

M. S., contumace

E. COSTRUZIONI S.R.L., difeso dall’avv. XXX, elettivamente domiciliato in VIA XXX presso il difensore avv. XXX

D. P., difeso dall’avv., elettivamente domiciliato in VIA presso il difensore avv. XXX

 

 

D. P., difeso dall’avv. e elettivamente domiciliato in VIA XXX presso il difensore avv. XXX

CONVENUTI

CONCLUSIONI

(Omissis)

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

1. G. S., mediatore immobiliare, ha convenuto in giudizio E. Costruzioni Srl (di seguito per brevità E.), D. P., D. P., M. B. e M. S. chiedendo l’accertamento del diritto alla provvigione, nella misura prevista nei contratti preliminari stipulati il 2.12.2014 e il 9.3.2015, e la condanna ex art. 1754 c.c. al pagamento di tali importi o della diversa somma accertata in corso di giustizia e da determinarsi anche, all’occorrenza, in via equitativa. Ha chiesto altresì la rifusione delle spese per l’assistenza stragiudiziale, comprensiva della procedura di negoziazione assistita.

Sostiene l’attore l’identità dell’affare di cui ai sopracitati preliminari conclusi per il suo tramite – consistenti in una compravendita del terreno con permuta di una porzione della erigenda trifamiliare tra B. e S. come venditori ed E. come acquirente e nella vendita da E. a P. e P. di due delle tre porzioni di bifamiliare che la E. avrebbe costruito sul terreno così acquistato – con la compravendita conclusa in data 6.5.2016 da P. e P. come acquirenti e B. e S. come venditori, accompagnata dalla stipula di un contratto d’appalto tra i citati acquirenti e E. e l’efficacia causale dell’attività dallo stesso prestata.

E. Costruzioni Srl si è costituita deducendo la mancanza di identità tra l’affare dedotto e quello concluso con P. e P. e la mancanza di nesso di causa tra l’attività svolta dal mediatore e il contratto stipulato con P. e P. nonché comunque il mancato avverarsi del buon fine dell’affare; ha poi eccepito l’inadempimento del mediatore rispetto al preliminare sottoscritto con B. e S., stante la presenza dell’ipoteca sul terreno non comunicata, nonché la prescrizione ex art. 2950 c.c.. Ha contestato altresì la pretesa di rifusione delle spese stragiudiziali.

D. P. e D. P. si sono costituiti chiedendo il rigetto della domanda, invocando la mancata verificazione delle condizioni relative all’inizio dei lavori e al buon fine dell’affare, la mancanza del nesso di causa tra l’attività del mediatore e il contratto concluso con B. e S., la mancanza di identità tra l’affare dedotto dall’attore e quello da loro concluso. Hanno contestato infine la richiesta di rifusione delle spese stragiudiziali.

La causa è stata istruita con prove orali e giunge ora in decisione.

2. La domanda attorea è fondata nei limiti e per le ragioni di seguito indicate.

2.1 Questi in sintesi i fatti.

In data 2.12.2014 i signori B. e S. hanno sottoscritto, quali promittenti venditori, un preliminare di compravendita con E., promittente acquirente, avente a oggetto un lotto di terreno edificabile (doc. 2 att.).

Nel contratto era previsto all’articolo 2 che il prezzo di acquisto fosse saldato completamente tramite permuta di una porzione della trifamiliare che E. avrebbe edificato sul terreno.

All’articolo 8 era poi previsto che dopo l’approvazione del progetto, e comunque entro la data della stipula notarile di vendita del terreno, le parti si impegnavano a riconoscere la provvigione di € 3.000,00 più IVA ciascuno all’agente immobiliare G. S.

In data 9.3.2015 i signori P. e P. hanno sottoscritto due proposte d’acquisto con impegno a sottoscrivere un preliminare di compravendita avente a oggetto una porzione della trifamiliare erigenda da E. (doc. 3 e 4).

La proposta è stata sottoscritta per accettazione da E., così diventando irrevocabile, a norma di quanto previsto dall’art. 10 del contratto.

Successivamente, a causa della presenza di un’ipoteca sul terreno dei coniugi B./S., l’affare non è andato in porto e in data 3 agosto 2015 i signori P. e P. hanno ritirato l’assegno depositato a titolo di caparra; nulla è stato preteso a titolo di provvigione dall’odierno attore.

In data 6.5.2016 (doc. 3 conv. P./P.) i convenuti P. e P. hanno acquistato dai coniugi B./S. una porzione ciascuno del terreno edificabile di cui è causa, che era stato previamente frazionato in tre parti. La terza porzione è stata venduta a R. S.

I convenuti P. e P. hanno quindi sottoscritto un contratto d’appalto con E. per la realizzazione delle due abitazioni.

In data 29.7.2016 l’odierno attore intimava il pagamento delle provvigioni previste nei contratti doc. 2, 3 e 4 citati.

A fronte del rifiuto dei convenuti si è quindi arrivati al presente contenzioso.

2.2 Il titolo su cui si fonda la pretesa dell’odierno attore ex art. 1755 c.c. non sono i contratti sottoscritti nel 2014 e nel 2015, bensì la successiva compravendita del 6.5.2106.

I contratti citati costituiscono solo la prova dell’attività di mediazione svolta dall’attore e in particolare del fatto di aver messo in contatto tra loro tutte le parti in relazione a quel dato terreno edificabile, prospettando un’operazione immobiliare nella sostanza identica a quella poi concretizzatasi nel maggio 2016. A tali contratti l’attore fa altresì riferimento per la quantificazione della provvigione.

Ma tali contratti non costituiscono il fondamento della pretesa attorea: nulla infatti l’attore ha reclamato rispetto a tali contratti, inviando la richiesta di pagamento solo dopo aver appreso della conclusione della compravendita del 6.5.2016, sul presupposto che solo con tale compravendita si sia concluso l’affare dallo stesso intermediato.

Ne consegue l’infondatezza dell’eccezione di prescrizione sollevata da E., posto che il dies a quo per la decorrenza della prescrizione annuale prevista dall’art. 2950 c.c., in difetto di diversa previsione normativa, deve essere individuato alla stregua della previsione generale dell’art. 2935 c.c., con riferimento al giorno in cui il diritto può esser fatto valere, ossia, nel caso di specie, con riferimento al momento di conclusione dell’affare tra i coniugi B./S. e i convenuti P. e P. (Cass. 18779/2005).

La precisazione sulla fonte dell’odierna pretesa rende irrilevante anche l’eccezione di inadempimento formulata da E. sul presupposto che il mediatore non aveva comunicato la presenza dell’ipoteca sul terreno.

L’attore non rivendica infatti la provvigione per la sottoscrizione del preliminare con permuta: solo rispetto a questo contratto si sarebbe potuto invocare tale profilo.

Per le stesse ragioni anche le difese dei convenuti P. e P. relative alla mancata verificazione delle condizioni previste agli articoli 11 e 12 dei contratti del 9.3.2015 sono inconferenti e irrilevanti: la pretesa dell’attore non si fonda su quei contratti, bensì sulla successiva compravendita del maggio 2016.

3. Si tratta allora di stabilire se l’affare concluso tra i convenuti possa ritenersi il medesimo prospettato dal S. e se vi sia nesso di causa tra detto affare e l’attività di mediazione svolta dall’attore.

3.1 In relazione al diritto alla provvigione la Cassazione ha specificato che il diritto del mediatore alla provvigione consegue non alla conclusione del negozio giuridico, ma dell’affare, inteso come qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio fra le parti, anche se articolatasi in una concatenazione di più atti strumentali, purché diretti nel loro complesso a realizzare un unico interesse economico, anche se con pluralità di soggetti (Cass. 6552 del 2018).

L’identità va quindi stabilita alla stregua della nozione di affare come operazione di natura economica generatrice di obbligazioni, avendo riguardo più che all’aspetto giuridico formale dell’operazione all’interesse economico perseguito. Ha altresì ritenuto che per il riconoscimento del diritto alla provvigione non rileva se l’affare si sia concluso tra le medesime parti o tra parti diverse da quelle cui è stato proposto, allorché vi sia un legame, anche se non necessariamente di rappresentanza, tra la parte alla quale il contratto fu originariamente proposto e quella con la quale è stato successivamente concluso, tale da giustificare, nell’ambito dei reciproci rapporti economici, lo spostamento della trattativa o la stessa conclusione dell’affare su un altro soggetto (Cass. 8126 del 2009; n. 20549 del 2004).

Ciò premesso, E. è, come dalla stessa dichiarato, una società che si occupa quasi esclusivamente di appalti privati per la costruzione di fabbricati residenziali; talvolta opera anche tramite permute di terreni con appartamenti al grezzo, sempre assicurandosi di non dover anticipare capitali propri. Così è stato nel caso in esame, avendo per l’appunto E. fatto ricorso a tale ultima modalità; l’accordo con il mediatore era che questi dovesse reperire anche gli acquirenti per le altre due porzioni di trifamiliare, circostanza che avrebbe consentito a E. di realizzare gli immobili, compreso quello da permutare con i venditori del terreno, finanziandosi con le caparre e i successivi pagamenti dei promittenti acquirenti. Gli acquirenti furono individuati dal Salmin nelle persone dei convenuti P. e P.. A causa della già citata ipoteca la vendita del terreno edificabile si è poi conclusa nel maggio 2016 direttamente tra B./S. da una parte e P./P. dall’altra, provvedendo sempre alla costruzione delle abitazioni la E.. In luogo di un doppio passaggio del terreno edificabile vi è stata un’unica compravendita. E., anziché comprare e poi rivendere il terreno, ha sostituito a sé, quali acquirenti finali, i signori P. e P., andando poi a sottoscrivere un contratto d’appalto per la costruzione delle due abitazioni.

L’affare si è pertanto realizzato attraverso una serie di atti collegati, conducendo le parti al medesimo risultato che si sarebbe raggiunto dando attuazione ai contratti sottoscritti con l’intermediazione.

Va pertanto affermata l’identità dell’affare, pur se in misura per così dire ridotta, posto che si è realizzata la vendita unicamente del terreno edificabile e non anche delle abitazioni, circostanza questa che si riflette poi sull’identificazione del valore dell’affare ai fini della determinazione della provvigione.

Non può infatti ritenersi equiparabile la sottoscrizione di un contratto d’appalto a un contratto di compravendita, per la radicale diversità oggettiva dei due contratti.

Può quindi valorizzarsi, come affare, la sola compravendita del terreno, non anche la stipula del contratto d’appalto.

3.2 Circa il nesso di causa tra la conclusione dell’affare e l’attività del mediatore, la Suprema Corte ha ripetutamente affermato che il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, senza che sia richiesto un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare, essendo sufficiente, che il mediatore – pur in assenza di un suo intervento in tutte le fasi della trattativa ed anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo – abbia messo in relazione le stesse, sì da realizzare l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata (Cass. n. 6552 del 2018, conforme a n. 25851 del 2014, n. 28321 del 2005; cfr. pure Cass. n. 9984 del 2008 e n. 3438 del 2002).

Non è necessario in particolare che l’attività sia la causa unica ed esclusiva, ma è sufficiente che sia una semplice concausa e, cioè, che concorra con fattori causali differenti, tra cui anche l’attività di altri mediatori (art. 1758 c.c.). Basta, pertanto, che il mediatore abbia segnalato l’affare, sempre che la segnalazione sia il risultato di un’autonoma ricerca (Cass. n. 7554 del 1997), o abbia partecipato ad una fase delle trattative, senza che rilevi se le parti le abbiano sospese, riprendendole all’insaputa del mediatore.

In altri termini, il mediatore ha diritto alla provvigione se la conclusione dell’affare si trova in diretto rapporto causale con la sua attività ed un tale rapporto ricorre anche quando il mediatore si limiti a porre in relazione le parti, purché tanto rappresenti l’antecedente necessario per pervenire alla conclusione dell’affare, sia pure attraverso fasi e vicende successive (Cass. 20.2.1997 n. 1566).

Ciò premesso in diritto, la sottoscrizione dei contratti del 2.12.2014 e del 9.3.2015 dimostra che l’attore ha svolto attività di mediazione tra le parti.

La previsione ivi contenuta della provvigione a carico dei contraenti costituisce il riconoscimento di tale attività da parte degli odierni convenuti.

La messa in relazione tra loro tra tutti gli odierni convenuti è quindi da ricondurre sicuramente all’opera dell’attore.

Il problema che ha impedito il perfezionamento dell’operazione così come in origine prospettata è stata la presenza di una ipoteca sul terreno.

Come risultato dalla istruttoria orale, la soluzione è stata trovata dal notaio XXX, il quale è stato incaricato dai coniugi B. e S. di assisterli nella trattativa con la banca: è stato definito un piano di rientro con l’istituto di credito, che ha comportato la vendita anche dell’abitazione personale, per procedere alla prima parte della restituzione, e il frazionamento del terreno edificabile in tre lotti, con successiva vendita a P. e P., oltre che a un terzo, R. S., e con utilizzo del ricavato per l’estinzione del debito garantito.

L’intervento del Notaio è quindi servito a risolvere le problematiche che avevano bloccato l’operazione originaria, portandola a compimento.

Ma il Notaio XXX è stato interessato della compravendita del terreno proprio in base al preliminare del dicembre 2015 sottoscritto per il tramite dell’attore.

Quindi il suo intervento costituisce lo sviluppo di quanto già le parti avevano concordato per il tramite dell’opera del mediatore.

Il tempo trascorso non è indice dell’inserimento di una serie causale nuova e autonoma, ma semplicemente la conseguenza del protrarsi delle trattative con la banca.

Anzi, è più che plausibile ritenere che nell’ambito di queste trattative sia stata spesa la circostanza che già vi fossero due acquirenti per il terreno edificabile.

Concludendo l’intervento del Notaio, per quanto importante, non elide l’efficacia causale dell’apporto dell’attore che ha messo in contatto tra loro tutti i soggetti dell’operazione.

4. Venendo ora alla quantificazione della provvigione, non possono utilizzarsi le previsioni contenute nei documenti 2,3 e 4 attorei, posto che essi rilevano solo come prova del fatto storico dell’attività di mediazione dell’attore e non come regolamentazione contrattuale dei rapporti tra le parti.

Trova quindi applicazione il disposto di cui al secondo comma dell’art. 1755 c.c. e quindi le previsioni contenute negli usi raccolti dalla Provincia di Padova, in particolare l’art. 28, come aggiornato con deliberazione della Giunta camerale n. 18 del 31 gennaio 2019, reperibili sul sito della Camera di Commercio di Padova.

Il prezzo del terreno compravenduto è stato di € 45.000,00 per ciascuna delle porzioni, valore che corrisponde sostanzialmente a quello pattuito con l’intermediazione del S., pari a € 130.000,00 per l’intero terreno, composto delle tre porzioni.

Può quindi affermarsi che prezzo e valore dell’affare coincidano.

A norma dell’art. 28 dei citati usi spetta come provvigione il 3% del valore per beni fino a € 100.000,00.

I convenuti B. e S. vanno quindi condannati in solido fra loro al pagamento di € 2.700,00 (€ 1.350,00 per ciascuna delle vendite), E. di € 2.700, il convenuto P. di € 1.350,00 e la convenuta P. di € 1.350,00, importi per tutti maggiorati di IVA e interessi al tasso legale ex art. 1284, comma 4, c.c. dalla domanda al saldo.

5. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo in conformità ai valori medi dello scaglione fino a € 26.000,00, aumentati del 30% per l’assistenza del soggetto contro una pluralità di parti.

Per quanto riguarda i compensi per la fase della negoziazione assistita, si ritiene di liquidare in base alla tabella il valore minimo della sola fase di attivazione, tenuto conto dello scarno contenuto dell’invito e dell’immediata conclusione negativa.

Va disposta la distrazione a favore del difensore, dichiaratosi antistatario.

Quanto alle spese della relazione di parte prodotta dagli attori la stessa appare del tutto superflua e non può quindi porsi a carico dei convenuti.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:

accertato il diritto alla provvigione dell’attore G. S. per le ragioni di cui in parte motiva nei confronti dei convenuti tutti, per l’effetto condanna M. B. e M. S. in solido al pagamento in suo favore dell’importo di € 2.700,00 oltre IVA e interessi al tasso legale ex art. 1284, comma 4, c.c. dalla domanda al saldo, E. Costruzioni Srl al pagamento in suo favore dell’importo di € 2.700,00 oltre IVA e interessi al tasso legale ex art. 1284, comma 4, c.c. dalla domanda al saldo, D. P. al pagamento in suo favore dell’importo di € 1.350,00 oltre IVA e interessi al tasso legale ex art. 1284, comma 4, c.c. dalla domanda al saldo, D. P. al pagamento in suo favore dell’importo di € 1.350,00 oltre IVA e interessi al tasso legale ex art. 1284, comma 4, c.c. dalla domanda al saldo.

Condanna altresì i convenuti tutti in solido a rimborsare a G. S. le spese di lite, che si liquidano in € 636,25 per spese, € 6.495,50 per onorari, oltre IVA, se dovuta, c.p.a. e 15,00 % per spese generali, con distrazione a favore dell’avv. Claudio Calvello, dichiaratosi antistatario.

Padova, 25 maggio 2020

Il Giudice

dott. Caterina Zambotto

LA SENTENZA INTEGRALE  (in formato PDF)