Il danno che il notaio rogante negligente è tenuto a risarcire va commisurato all’effettivo nocumento subito dalla parte
LA VICENDA
Ad una società che aveva acquistato un immobile veniva notificato un atto di precetto: apprendeva così, in quel frangente, dell’esistenza di una ipoteca che non le era stata dichiarata dalla venditrice nè era stata rilevata dal notaio rogante.
IL PRINCIPIO DI DIRITTO ENUNCIATO DALLA CORTE
“Il danno che il notaio rogante il contratto di compravendita di un immobile, il quale abbia omesso di effettuare le dovute visure ipotecarie, è tenuto a risarcire all’acquirente dell’immobile successivamente sottoposto ad esecuzione immobiliare da parte del creditore ipotecario ed aggiudicato ad un terzo, va commisurato all’effettivo nocumento sofferto dalla parte; tale pregiudizio potrà anche esser pari al valore dell’immobile ove il proprietario del bene, a causa dell’omissione colposa del notaio, abbia perduto l’immobile con l’esproprio o a causa del rilascio del bene (Cass., 18-02-1981, n. 982); diversamente, sul presupposto dell’accertata responsabilità del professionista, questi potrà essere condannato al risarcimento per equivalente commisurato, quanto al danno emergente, all’entità delle somme che gli acquirenti devono corrispondere per soddisfare i creditori e liberare l’immobile dalle formalità pregiudizievoli, al fine di conservarne la proprietà (Cass., 29-09-2017, n. 22820), con la conseguenza che le spese di purgazione rappresenteranno il danno e, nel contempo, la sua misura (v. Cass., 26192/2020).”
LA SENTENZA
Cassazione civile, Sez. III, Sentenza del 11/04/2024, n. 9902
(Dott. SESTINI Danilo – Presidente, Dott. TASSONE Stefania – Cons. Relatore)
(Omissis)
Svolgimento del processo
1. Con scrittura privata autenticata per notaio A.A., Campania Immobiliare Srl acquistò da Euroservisud Srl alcune unità immobiliari in P .
Quale nuova proprietaria degli immobili, le fu notificato precetto ai sensi dell’art. 602 c.p.c., e solo in tale frangente Campania Immobiliare rilevò l’esistenza di un’ipoteca, che non le era stata dichiarata dalla venditrice, né era stata rilevata dal notaio rogante.
2. Pertanto Campania Immobiliare Srl conveniva in giudizio la società Euroservisud ed il notaio A.A. dinanzi al Tribunale di Torre Annunziata per conseguire il risarcimento del danno.
Si costituiva resistendo il solo notaio A.A.
Con sentenza del 25 marzo 2011 il Tribunale di Torre Annunziata affermava la responsabilità del notaio per aver omesso una visura completa e aggiornata sugli immobili, ma nel contempo rigettava la domanda di risarcimento del danno, per difetto dell’attualità del pregiudizio.
3. Avverso questa pronunzia Campania Immobiliare Srl proponeva appello avanti alla Corte d’ Appello di Napoli.
Si costituiva nuovamente il solo notaio, mentre Euroservisud, inattiva ormai da tempo, risultava cancellata dal Registro dell’Imprese ai sensi dell’art. 2490 cod. civ.
Nelle note scritte per l’udienza di precisazione delle conclusioni Campania Immobiliare documentava di aver conseguito l’estinzione della procedura esecutiva, per cui chiedeva in subordine che il risarcimento fosse contenuto entro l’importo pagato al creditore procedente per la liberazione degli immobili.
Con sentenza n. 4807-2021, pubblicata il 29 dicembre 2021 e notificata il 10 gennaio 2022, la Corte d’Appello di Napoli rigettava il gravame.
4. Avverso questa pronunzia Campania Immobiliare ha proposto ricorso per cassazione, affidato a tre motivi.
Ha resistito con controricorso, illustrato da memoria, il notaio A.A.
5. La trattazione del ricorso era stata fissata in adunanza camerale ai sensi dell’art. 380-bis.1, cod. proc. civ., all’esito della quale il Collegio rilevava:
– che nei precedenti gradi di merito la odierna ricorrente Campania Immobiliare Srl aveva instaurato il contraddittorio non solo con il notaio A.A. ma anche nei confronti della Euroservisud Srl in liquidazione;
– che Campania Immobiliare Srl non aveva notificato il ricorso per cassazione alla Euroservisud Srl in liquidazione;
– che nel caso di specie era configurabile un litisconsorzio processuale, che in quanto tale dava luogo ad un rapporto che, ai fini dell’impugnazione, soggiaceva alla disciplina propria delle cause inscindibili, con la conseguenza che, anche in tal caso, si imponeva, nei successivi gradi o fasi del giudizio, la presenza di tutti i soggetti già presenti in quelli pregressi ove non esplicitamente estromessi (Cass., 01-03-2023, n. 6204; Cass., 27-04-2021, n. 11044; Cass., 13-04-2007, n. 8854);
– che pertanto doveva essere integrato il contraddittorio con la Euroservisud Srl in liquidazione ovvero, laddove la stessa fosse stata cancellata dal registro delle imprese, con i suoi soci, posto che, come questa Corte ha già avuto modo di affermare, l’estinzione della società determina un fenomeno di tipo successorio, tale per cui i debiti insoddisfatti della stessa si trasferiscono in capo ai suoi soci (Cass., 20-04-2021, n. 10337).
Pertanto veniva emessa ordinanza interlocutoria ed il ricorso veniva fissato a nuovo ruolo, rimettendo alla pubblica udienza.
La società ricorrente ha provveduto ad integrare il contraddittorio nei confronti dei soci della Euroservisud Srl, cancellata dal registro delle imprese, individuati in B.B. e E.E.; essendo risultato deceduto il E.E., la notifica dell’atto di integrazione è stata rinnovata nei confronti degli eredi; gli intimati non hanno svolto attività difensiva.
Il Pubblico Ministero ha depositato le proprie conclusioni, chiedendo l’accoglimento del ricorso.
Le parti hanno depositato memorie illustrative.
Motivi della decisione
1. Con il primo motivo la ricorrente denuncia “Violazione e-o falsa applicazione di norme di diritto (art. 360, n. 3, cod. proc. civ.) in relazione agli artt.: 1176, 1218, 1223, 1225, 1227, 1470, 1476, 1486, 1483, 1498, 2236, 2858 cod. civ.”.
Critica la sentenza nella parte in cui ha ritenuto che la transazione fra Campania Immobiliare e creditore ipotecario per Euro 400.000,00, con conseguente estinzione della procedura esecutiva e cancellazione dell’ipoteca, abbia evitato la perdita dei beni, divenendo dunque il danno da probabile a impossibile, con conseguente elisione del diritto al risarcimento.
2. Con il secondo motivo la ricorrente denuncia “Nullità della sentenza e-o del procedimento (art. 360, n. 4, cod. proc. civ.) in relazione agli artt.: 99, 112, 153, 183, 345 c.p.c.; 1223 ss., 1470, 1476, 1486, 1483, 1498, 2236, 2858 cod. civ.; gradatamente, violazione e-o falsa applicazione di norme di diritto (art. 360, n. 3, cod. proc. civ.) in relazione agli stessi articoli”.
Critica l’impugnata sentenza nella parte in cui ha ritenuto nuova, e perciò inammissibile, la domanda di condanna del notaio al pagamento dell’importo pagato per la liberazione degli immobili.
3. Con il terzo motivo la ricorrente denuncia “Violazione e-o falsa applicazione di norme di diritto (art. 360, n. 3, cod. proc. civ.) in relazione agli artt.: 1176, 1218, 1223, 1225, 1227, 1470, 1476, 1483, 1486, 1498, 2043, 2236, 2858 cod. civ.”.
Critica l’impugnata sentenza nella parte in cui ha negato il risarcimento anche in relazione alla più ridotta misura del prezzo d’acquisto, sul rilievo che, quando il prezzo è pagato prima del rogito, il pregiudizio si ascrive a una serie causale indipendente dalla condotta del notaio.
4. Il primo motivo è fondato.
La transazione non ha reso il danno, da probabile, impossibile, come ritenuto dalla corte d’appello con motivazione illogica ed in violazione degli artt. 1223, 1225 e 1227 cod. civ., ma, al contrario lo ha concretizzato e reso certo: il danno infatti esiste, si è “soltanto” modificato (da perdita dell’immobile ad esborso per evitare la perdita), e coincide con il prezzo pagato dalla odierna ricorrente al creditore ipotecario per ottenere la cancellazione dell’ipoteca e l’estinzione della procedura esecutiva.
Del resto, questa Corte si è già espressa sul punto in eguale fattispecie, affermando il seguente principio di diritto: “il danno che il notaio rogante il contratto di compravendita di un immobile, il quale abbia omesso di effettuare le dovute visure ipotecarie, è tenuto a risarcire all’acquirente dell’immobile successivamente sottoposto ad esecuzione immobiliare da parte del creditore ipotecario ed aggiudicato ad un terzo, va commisurato all’effettivo nocumento sofferto dalla parte; tale pregiudizio potrà anche esser pari al valore dell’immobile ove il proprietario del bene, a causa dell’omissione colposa del notaio, abbia perduto l’immobile con l’esproprio o a causa del rilascio del bene (Cass., 18-02-1981, n. 982); diversamente, sul presupposto dell’accertata responsabilità del professionista, questi potrà essere condannato al risarcimento per equivalente commisurato, quanto al danno emergente, all’entità delle somme che gli acquirenti devono corrispondere per soddisfare i creditori e liberare l’immobile dalle formalità pregiudizievoli, al fine di conservarne la proprietà (Cass., 29-09-2017, n. 22820), con la conseguenza che le spese di purgazione rappresenteranno il danno e, nel contempo, la sua misura” (v. Cass., 26192-2020).
5. Il secondo motivo è parimenti fondato.
Questa Corte ha già avuto modo di affermare (Cass., Sez. Un., 15-06-2015, n. 12310; Cass., 7 settembre 2020 n. 18546; Cass., 28 novembre 2019, n. 31078) la ammissibilità delle domande cd. “complanari”, in quanto comunque connesse alla sottesa vicenda sostanziale per cui è lite tra le parti.
La corte territoriale non ha invece fatto buon governo di tali principi ed ha qualificato come inammissibile la domanda con cui, invero, la odierna ricorrente, in allora appellante, lungi dal mutare il thema decidendum, ha soltanto “ridotto” o meglio ha “aggiornato” l’ammontare della propria domanda risarcitoria, in relazione all’importo pagato al creditore ipotecario per la liberazione degli immobili.
6. Il terzo motivo è anch’esso fondato.
Questa Corte ha già avuto modo di affermare che non riveste efficacia scriminante della responsabilità del notaio l’avvenuto pagamento del prezzo prima del rogito (Cass., 15-06-2018, n. 15761), ed a questo orientamento si intende dare continuità, perché in effetti, il danno non è costituito dal pagamento del prezzo, bensì dall’effettivo nocumento per l’acquirente, che stipula il rogito ignaro delle iscrizioni pregiudizievoli e successivamente, come nel caso di specie, è costretto a sopportare esborsi per ottenere la cancellazione delle stesse; pertanto, nonostante il pagamento anticipato del prezzo, la conoscenza dell’ipoteca avrebbe comunque esplicato i suoi effetti al momento della stipulazione del rogito, il che non si è invece verificato a causa della omissione del notaio.
7. In conclusione, quindi, il ricorso deve essere accolto.
L’impugnata sentenza va cassata in relazione a tutti e tre i motivi proposti, con rinvio alla Corte d’Appello di Napoli, in diversa composizione, per nuovo esame, in applicazione dei principi suindicati.
8. Il giudice del rinvio provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità.
P.Q.M.
La Corte accoglie il ricorso.
Cassa in relazione la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di Napoli, in diversa composizione, anche per provvedere sulle spese del giudizio di legittimità.
Conclusione
Così deciso in Roma nella camera di consiglio della Terza Sezione Civile della Corte Suprema di Cassazione il 4 marzo 2024.
Depositato in Cancelleria l’11 aprile 2024
