L’amministratore può agire autonomamente in mediazione, ma resta obbligato a convocare l’assemblea in caso di proposta conciliativa o accordo raggiunto

La Riforma Cartabia ha conferito all’Amministratore di Condominio maggiori responsabilità e poteri rispetto al passato, ma allo stesso tempo impone l’obbligo di convocare l’assemblea condominiale in due specifici casi: quando, durante una mediazione, viene formulata una proposta conciliativa o quando si raggiunge un accordo un’ipotesi di accordo conciliativo.

Grazie alla nuova normativa, l’amministratore ha acquisito una legittimazione diretta a partecipare alla mediazione, sia come promotore che come aderente. Con l’introduzione dell’articolo 5 ter del D.Lgs. 28/2010, non è più necessario convocare con urgenza l’assemblea condominiale per ottenere delibere autorizzative preliminari. L’amministratore, infatti, può agire autonomamente, senza necessità di un mandato preventivo.

Il Nuovo Articolo 5 ter del D.Lgs. 28/2010

L’articolo stabilisce chiaramente che “L’amministratore del condominio è legittimato ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi”. Di conseguenza, l’articolo 71 disp. att., comma 4 quater, è stato abrogato, eliminando l’obbligo di un intervento preliminare dell’assemblea per avviare o partecipare alla procedura di mediazione.

Quando è necessario convocare l’Assemblea?

L’obbligo di convocazione dell’assemblea condominiale rimane solo in due situazioni specifiche, delineate dall’articolo 5 ter:

• Quando il mediatore propone una soluzione conciliativa alle parti coinvolte.
• Quando viene raggiunto un accordo conciliativo formalizzato in un verbale di conciliazione, che deve essere sottoposto all’approvazione dell’assemblea.

Se la prima situazione appare chiara e di facile interpretazione, la seconda richiede maggiore attenzione. Infatti, il verbale contenente l’accordo deve essere approvato entro un termine stabilito nell’accordo stesso, secondo le maggioranze previste dall’articolo 1136 del Codice Civile. Se l’assemblea non delibera entro il termine indicato, l’accordo si considera automaticamente non concluso. Per evitare che ciò accadata ponendo così nel nulla l’accordo magari faticosamente raggiunto in sede di mediazione, sarà in ogni caso opportuno (ancorchè non richiesto dalla nuova normativa) che l’amministratore coinvolga nelle decisioni da assumere i condomini condividendo preventivamente con gli stessi le strategie da adottare.

Nuove responsabilità per l’Amministratore

La Riforma Cartabia ha, dunque, introdotto una responsabilità significativa per l’amministratore, che può ora autonomamente:

• Avviare la mediazione
• Partecipare alle trattative
• Nominare un legale per rappresentare il condominio nella procedura

L’intervento dell’assemblea è richiesto solo per autorizzare o ratificare l’eventuale sottoscrizione di un accordo conciliativo.

I condomini, pertanto, vengono coinvolti nel processo di mediazione unicamente per conferire all’amministratore il potere negoziale necessario per accettare una proposta conciliativa o un’ipotesi di accordo emersa durante le trattative.

Vantaggi e criticità della nuova normativa

Questa nuova disposizione legislativa ha sicuramente accelerato le procedure di mediazione, spesso rallentate dalle difficoltà di convocazione dell’assemblea o dal mancato raggiungimento dei quorum deliberativi. Tuttavia, questa autonomia gestionale comporta anche nuovi rischi e responsabilità per gli amministratori, che devono prendere decisioni delicate senza la preventiva approvazione dell’assemblea.

In definitiva,

la Riforma ha reso più dinamico e snello il processo di mediazione, ma ha anche elevato il livello di responsabilità e le competenze richieste all’amministratore, che deve ora muoversi con equilibrio tra autonomia gestionale e coinvolgimento assembleare.